В последнее время исторической недвижимостью активно интересуются россияне, но в реальных сделках пока участвуют западные деньги.
Очень узкий сегмент рынка недвижимости — торговля старинными замками и поместьями — сдвинулся с мертвой точки. Несколько лет в Латвии не происходило практически никаких сделок с замками (по крайней мере, о них неизвестно прессе), несмотря на то, что эксперты предсказывали рост активности иностранцев к историческим поместьям после введения поправок к закону об иммиграции. Однако в последнее время интерес к этому сегменту заметно возрос. Изданию “Деловые Вести” (“ДВ”) стало известно сразу о двух значимых сделках. Латвийское агентство развлечений 7 Sky Event Agentсy за 1 млн. латов купило замок XIX века, до 2013 года планирует инвестировать в него еще 1 млн. латов и развить экспорт услуг по организации корпоративных мероприятий. Буквально на днях завершилась еще одна сделка — Baltic Sotheby's International Realty продало жителю Германии два старинных поместья с церковью за полмиллиона латов.
Пятилетнее затишье
Торговля историческими замками и поместьями — это очень эксклюзивная и уникальная ниша. Именно поэтому число сделок тут невелико: хорошим показателем считается продажа 1–2 объектов в год. Однако в Латвии, несмотря на довольно большое число замков, поместий и прочих зданий, имеющих историческую ценность (всего около 1300 — по данным Ассоциации замков и поместий Латвии), на этом рынке долгое время была мертвая тишина.
Причины две. Первая — это кризис и несколько угасший интерес к рынку недвижимости в целом. "За последние пять лет я вообще не слышал, чтобы кто–то всерьез интересовался замками и поместьями, — поясняет “ДВ” глава компании по недвижимости Balsts Айгарс Зариньш. — Как–то давно был один запрос от англичан, которые хотели купить историческое поместье для охоты, но что–то там не сложилось… Впрочем, через пару лет, я уверен, этот сегмент рынка недвижимости будет довольно активным".
Вторая причина немного парадоксальная: владельцы замков не слишком хотят продавать свою собственность. А если и готовы это делать, то за очень большие деньги, которые отпугивают потенциальных покупателей. К примеру, в Латвийской ассоциации замков “ДВ” пояснили, что никто из 98 членов ассоциации не планирует в ближайшее время выставлять на продажу свою недвижимость. Несмотря на то, что от коммерческого использования только 10–15% владельцев замков получают какой–либо доход — или от продажи билетов за осмотр замка, или за счет содержания гостевых домов и кафе. Более редкие варианты — проведение свадеб и корпоративных мероприятий — и вовсе прерогатива 5–6 латвийских замков, из которых наиболее известны в этом плане Рундальский и Яунмокский замки. Впрочем, эта ниша скоро будет занята довольно крупным местным игроком, который готов создать в Латвии отдельный сервис по экспорту услуг интертеймента (индустрия развлечений. — Прим. Авт).
Осмотреть 100 замков и выбрать лучший
— Откуда у нас появилась идея купить старинный замок? — рассказывает “ДВ” директор 7 Sky Event Agentсy Ульяна Бойкевич. — За годы своей работы мы столкнулись с тем, что в Латвии существует большой дефицит помещений, которые могли бы одновременно принять для банкетного размещения более 100–150 человек. Если речь идет о тысяче человек, то столько вместить в себя может разве что “Арена Рига" и гостиница "Латвия". При этом для нас было важно для проведения банкетов купить не просто какой–нибудь большой ангар — мы выбирали место со своим историческим духом и философией, а также богатой природой и возможностями активного отдыха на природе.
Когда компания приняла решение купить замок, то обследовала более 100 старинных объектов. Выяснилось, что далеко не все замки можно использовать для проведения мероприятий, у многих есть проблемы с инфраструктурой и электричеством. В старых постройках 30–х годов прошлого века, как правило, редкостью может быть и элементарная канализация. Или объект расположен далеко от центральных магистралей или еще хуже — вблизи жилых домов.
В итоге мы остановили свой выбор на красивом замке XIX века, который располагается в Талсинском районе, в часе езды от Риги, — говорит Ульяна Бойкевич. — Мы пока не можем назвать его, поскольку сейчас идут переговоры с владельцами близлежащих земель о том, чтобы купить у них участки. Это лучше делать без широкой огласки, чтобы не влиять на цены. В 2013 году, по нашим прогнозам, замок буден сдан в эксплуатацию.
Говоря о ценах, глава 7 Sky Event Agentсy признается, что заплаченный за замок миллион латов — это на 50% ниже первоначальной цены. "Мы столкнулись с тем, что продажные цены замков сильно завышены, — говорит эксперт. — Даже после кризиса, который, казалось бы, сильно скорректировал цены на рынке недвижимости, сегмент исторической недвижимости по–прежнему остается переоцененным. Возможно, из–за нематериальной составляющей, которая связана с историей замка, с его фамильными реликвиями. В предложениях иногда встречались буквально "курятники" площадью 120 квадратных метров, за которые их владельцы просили по 140 тысяч латов. Они отчего–то уверены, что благодаря историческому статусу за объект можно просить такие деньги. Однако любой инвестор понимает, что, покупая замок, в него нужно вложить большие средства, поскольку объекты чаще всего находятся в плохом или очень плохом состоянии".
Бизнес на замках
Что касается инвестиций, то по планам к 2013 году в реставрацию и реконструкцию купленного замка будет вложено еще около миллиона латов — соинвестором выступает западный партнер 7 Sky Event Agentсy. К слову, реставрация памятников архитектуры — задача довольно непростая. Есть свои ограничения по проведению внутренних коммуникаций, отдельные требования к фасаду здания, который должен быть восстановлен в соответствии с его историческим обликом. Главная задача — сохранить внешний вид замка в едином стиле классицизма, но при этом обеспечить самые высокие сервисные возможности, которые станут приманкой в основном для зарубежных гостей. В принципе, именно они — самые главные потенциальные клиенты корпоративных мероприятий "в историческом духе".
— Считается, что на Латвию есть мода у россиян, — говорит Ульяна Бойкевич. — Но это не так. В большинстве своем они выбирают шумные юрмальские тусовки, а на замки скорей есть спрос от западных клиентов. В основном это богатые зарубежные компании, у которых есть представительства в Латвии. Чаще компании, зарабатывающие деньги на транзитном бизнесе. У них не принято праздновать дни рождения и юбилеи фирм где–то в ресторанах, они хотят продуманного эксклюзива, стиля, вечных ценностей и роскоши одновременно. Проведение торжества в замке обеспечивает все это на 100%. Вторая категория заказов — это свадьбы, но чаще не местные, а с зарубежными "вторыми половинами". Мы называем это "феноменом Золушки": в период с 2007 года из Латвии за границу уехало много девушек, которые сегодня приезжают со своими иностранными женихами, чтобы отметить тут свадьбу. Все они выбирают замки, поскольку за границей это считается признаком хорошего вкуса и изящества. Однако место для проведения свадеб готовы предоставить лишь несколько латвийских замков. И многие из них из–за того, что прилегающая территория ограничена и нет вместительного гостиничного комплекса, не могут принять большое число гостей. Большое — это тысяча и более человек. В нашем случае мы даже не задаемся вопросом — будет ли у нас клиентура. Спрос на такие услуги с Запада колоссальный.
Стать владельцем родового поместья
Впрочем, коммерческая цель покупки замков — это скорей исключение, чем правило. В этом уверена эксперт компании Baltic Sothebs International Realty Илзе Мазуренко. На днях предприятие заключило сделку по продаже двух старинных поместий и прилегающей к ним церквушке с жителем Германии. Все три объекта были проданы за полмиллиона латов.
— Собирать портфолио из уникальных и редких объектов латвийской недвижимости мы стали год назад, — рассказывает она “ДВ”. — В список вошло около 15 таких объектов — замок Edoles pils, несколько имений, поместий, охотничьих угодий и гостевых домов. Какое–то время интерес был скромный, но с начала осени мы заметили, что такими объектами стали активно интересоваться россияне. Они готовы продавать свои дома в Москве и на эти деньги купить особняк в Латвии. Кстати, спрос есть на исторические объекты не только в Латвии, но и в Эстонии. Наши специалисты нашли в Эстонии очень красивый замок, расположенный на огромной территории, и стали его предлагать своим клиентам. Интерес очень большой, и не исключено, что скоро нам удастся его продать. Скоро — для продажи замков понятие очень эластичное. Возможно, через год или даже через два: частота сделок в сегменте торговли исторической недвижимостью объективно не может превышать 2–3 в год. Все же иметь свой замок — это удовольствие для очень состоятельных людей.
Покупатели, которые подыскивают исторические объекты недвижимости, считает эксперт, практически не интересуются возможностью зарабатывать на своем имуществе деньги. Им важно уединение, чистая природа и особый престиж, который дает ему статус владельца замка. Многие из них приглашают своих друзей погостить в фамильном особняке, поохотиться и насладиться историческими памятниками архитектуры.
Как правило, такие люди себя не афишируют. Ведь покупка замка — это очень интимный процесс. Отсюда отсутствие средних цен. "Стоимость замка не имеет объективной цены, — поясняет эксперт. — Средних цен за квадратный метр в этом сегменте не может быть, метод сравнительной оценки здесь не работает, и все основывается на личных договоренностях и зависит от успешности переговоров".
Факторов, влияющих на цену, очень много. Местоположение, общее состояние здания, принадлежность недвижимости к историческим памятникам, сохранность оригинальной архитектуры и многое другое.
— Если мы говорим об реновированном замке, то его стоимость будет начинаться от полутора миллионов латов, — говорит Илзе Мазуренко. — Эстонское поместье, к примеру, стоит около 8 млн. евро. Если продается нереновированное поместье, то цена на него будет меньше, однако покупателю стоит рассчитывать на дополнительные расходы и согласование проекта по восстановлению исторического здания. На это может уйти много времени. Те исторические объекты недвижимости, которые предлагаем мы, стоят в среднем от 200 тысяч до 8 млн. евро.
Как купить кусочек истории
Итак, как можно купить замок, если есть такое желание? Первый способ — отправиться в "самостоятельное плавание" и попытаться лично договориться с владельцами исторической недвижимости. Однако нужно быть готовым к тому, что на это уйдет много времени. Как показывает опыт 7 Sky Event Agentсy, чтобы найти подходящее имение, придется осмотреть десятки, а возможно, сотни объектов. Зато есть возможность составить о нем личное мнение, что очень важно при покупке имения для себя и своей семьи.
Второй способ — обратиться в компанию по недвижимости. Там работают профессионалы, которые подберут объект по конкретным категориям поиска. Это может обойтись чуть дороже, однако речь идет о колоссальной экономии времени.
Третий способ — обратиться в Ассоциацию замков и поместий. Как пояснили “ДВ” в ассоциации, несмотря на то что сами члены ассоциации свое имущество не продают, раз в месяц к ним обращаются потенциальные продавцы исторической собственности с просьбой посодействовать в поиске покупателя. Правда, стоит учитывать, что владельцы замков вроде бы и готовы совершить выгодную сделку, однако часто не хотят торопить события. "А вдруг завтра моя недвижимость будет дороже?" — думают они и откладывают сделку.
Типичный пример — поместье Kukšu muiža, которое еще в прошлом году заключило эксклюзивный договор о продаже с Baltic Sothebs International. Примечательна "Кукша" тем, что это один из немногих частных и полностью отреставрированных исторических объектов, расположенное всего в ста километрах от Риги. Недвижимость включает в себя раскинувшийся на берегу озера хозяйский дом (1700 кв. м) и территорию площадью 7 гектаров. Но когда “ДВ” поинтересовалась у представителя Kukšu muiža Даниела Янса о потенциальных покупателях поместья, он категорично ответил, что оно не продается. "У нас большие планы, и еще как минимум 2 года мы не будем выставлять поместье на продажу. Хотим инвестировать в него средства и тогда уже подумаем о том, что делать дальше", — пояснил он.
— Это еще раз доказывает, что торговля замками — эксклюзивный и неторопливый процесс, — комментирует Илзе Мазуренко. — Kukšu muiža у нас не снята с продажи, но владелец по каким–то причинам не хочет афишировать продажу. Взять тот же Эдольский замок… Его владельцы прекрасно понимают ценность этого объекта, поэтому включили режим неторопливой продажи. Они верят, что историческая недвижимость в Латвии дешеветь не будет.
Ежегодно в Европе продаются десятки замков, однако далеко не все они представляют собой историческую ценность. Наиболее активно "распродаются" Австрия, Италия, Испания, Германия, Франция. Самые дорогие, престижные и популярные замки находятся в Англии (англичане дорого ценят свою историю), второе место занимают крепости Франции, следом идут сооружения Испании и Италии, еще дешевле замки Германии и Австрии, и, наконец, замыкает список Чехия. Потенциальному покупателю стоит приготовиться к тому, что недвижимость попадет к нему не в самом лучшем состоянии, и если удастся доказать, что замок не является памятником архитектуры, то придется вложить круглую сумму в его восстановление и приведение в надлежащий вид. Реставрация памятника архитектуры обойдется еще дороже. Что касается средств на содержание замка, то следует выделить две статьи расходов: налоги и зарплата обслуживающему персоналу. Также стоит быть готовым к тому, что часть замка (если он имеет особую историческую ценность) будет открыта для туристов — препятствовать этому новый хозяин не сможет. Кстати, зачастую вместе с замком продается и титул. Правда, сегодня он льгот никаких не принесет, однако потешит самолюбие владельца, да и дополнительный вес в обществе появится…